Grunderwerbsteuer einfach erklärt: Was Sie beim Immobilienkauf wissen müssen

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gefunden und freuen sich auf den Notartermin, dann kommt die Rechnung: Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland können das schnell 15.000 Euro oder mehr sein. Damit diese Summe keine böse Überraschung wird, erklärt dieser Artikel die Grunderwerbsteuer einfach erklärt: wie die Steuer funktioniert, wie hoch sie ist, wann Sie nichts zahlen müssen und wie Sie die Belastung im Rahmen des gesetzlich Erlaubten begrenzen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt (GrEStG). Sie ist eine sogenannte Verkehrsteuer, weil sie an einen Rechtsvorgang anknüpft: den notariell beurkundeten Kaufvertrag (GrEStG). Die Steuer entsteht rechtlich bereits mit Abschluss des wirksamen Vertrags, nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder dem Grundbucheintrag (GrEStG).

Grundsätzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG). In der Praxis wird sie im Kaufvertrag jedoch fast immer dem Käufer zugewiesen. Das Finanzamt nimmt dann in der Regel denjenigen in Anspruch, der die Übernahme zugesagt hat.

Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer fließen in die Landeshaushalte; seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen, weshalb er je nach Standort der Immobilie stark variiert (GrEStG).

Ein wichtiger Unterschied im Bereich Steuern und Immobilien: Die Grunderwerbsteuer ist nicht die Grundsteuer. Die Grundsteuer zahlen Eigentümer jährlich an ihre Gemeinde. Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an, nämlich beim Erwerb.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Der Steuersatz liegt bundesweit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland (Wikipedia, 2026). Bayern hat seit der Föderalismusreform 2006 den Ausgangssatz von 3,5 % beibehalten und ist damit das günstigste Bundesland (Wikipedia, 2026; Haufe, 2025). Am anderen Ende stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 % (Haufe, 2025; Wüstenrot, 2026).

Die folgende Tabelle zeigt typische Steuersätze nach Bundesland (Stand 2026); einzelne Länder können Änderungen beschließen, prüfen Sie im Einzelfall den aktuellen Satz:

Der Standort der Immobilie entscheidet, nicht Ihr Wohnsitz (GrEStG). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen Bayern und Brandenburg also rund 9.000 Euro.

Das ist ein erheblicher Kostenfaktor, der frühzeitig in die Finanzierungsplanung gehört.

Wie wird die Steuer berechnet und wann müssen Sie zahlen?

Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands = Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung, also in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Preis (GrEStG).

Dazu zählen auch übernommene Verbindlichkeiten, etwa ein noch laufendes Darlehen, das auf der Immobilie lastet, sowie vorbehaltene Nutzungsrechte wie ein Wohn- oder Nießbrauchrecht (GrEStG). Nicht dazu gehören die Grunderwerbsteuer selbst und die Notarkosten.

Den Ablauf nach dem Notartermin können Sie sich so vorstellen: Der Notar übermittelt den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt nach einigen Wochen, in der Regel nach zwei bis acht Wochen, einen Steuerbescheid; die tatsächliche Bearbeitungszeit liegt häufig zwischen sieben Werktagen und mehreren Wochen, teils bis zu zwei Monaten (Landtag Niedersachsen, 2025; Stadt Blumberg, 2025). Die Steuer ist dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe zu zahlen (§ 15 GrEStG).

Erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt, stellt es eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese braucht das Grundbuchamt, um Sie als neuen Eigentümer einzutragen (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung darf der Erwerber in der Regel nicht als neuer Eigentümer eingetragen werden; faktisch findet daher keine Eintragung ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung statt (GrEStG; Wikipedia, 2026).

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Es gibt Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Die wichtigsten Befreiungstatbestände im Überblick:

1. Erwerbe unter Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern: Überträgt ein Ehepaar ein Grundstück, fällt keine Steuer an, denn der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Steuer befreit (GrEStG; Rechtsanwalt Krau, 2025).
2. Verwandte in gerader Linie: Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel sind befreit, ebenso Adoptivkinder; auch Stiefkinder stehen den Abkömmlingen gleich, begünstigt sind zudem die Ehegatten oder Lebenspartner dieser Personen (GrEStG; Rechtsanwalt Krau, 2025; Dahag, 2013). Geschwister hingegen sind nicht privilegiert, ein Verkauf zwischen Geschwistern löst Grunderwerbsteuer aus (FG Nürnberg, 2020).
3. Erbschaft und Schenkung: Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht unterliegen und nach § 3 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit sind (GrEStG; Juhn, 2023).
4. Sehr geringe Kaufpreise: Liegt die Bemessungsgrundlage unter 2.500 Euro, entfällt die Steuer (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Sobald dieser Betrag auch nur geringfügig überschritten wird, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig (GrEStG; Immoeinfach, 2020).
5. Bestimmte Konzernumstrukturierungen: § 6a GrEStG sieht Vergünstigungen für konzerninterne Umwandlungen vor, wenn ein herrschendes Unternehmen über mindestens 95 % beteiligt ist und diese Beteiligung fünf Jahre vor und nach dem Vorgang besteht (GrEStG).

Für Erben und Beschenkte gilt: Die Steuerbefreiung bei Erbschaft und Schenkung bedeutet nicht automatisch Steuerfreiheit insgesamt, denn Erbschaft- und Schenkungsteuer kann trotzdem anfallen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater beraten.

Wie können Sie die Grunderwerbsteuer legal reduzieren?

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht vermeiden, wenn ein steuerpflichtiger Erwerb vorliegt. Es gibt jedoch legale Gestaltungsansätze, die die Bemessungsgrundlage senken können.

Bewegliches Inventar gesondert ausweisen: Gegenstände, die sich leicht entfernen lassen, etwa eine Einbauküche, ein Gartenhaus oder eine Sauna, zählen nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Kaufvertrag separat bewertet werden (GrEStG). Ein Beispiel aus der Praxis: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro in Baden-Württemberg (5 %) ergibt sich eine Steuer von 25.000 Euro. Werden Küche und Gartenhaus für zusammen 18.000 Euro gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 482.000 Euro und die Steuer auf 24.100 Euro. Die Ersparnis beträgt 900 Euro.

Beachten Sie dabei: Finanzämter prüfen solche Aufteilungen, und ein Anteil von mehr als etwa 10–15 % des Kaufpreises für bewegliche Gegenstände wird in der Praxis häufig kritisch hinterfragt (Praxisberichte Steuerberatung, 2023–2025).

Getrennte Verträge für Grundstück und Bau: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend separat und zeitlich unabhängig ein Haus darauf bauen lassen, zahlen Sie Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Sind Kauf- und Bauvertrag jedoch eng miteinander verknüpft, kann das Finanzamt das als einheitliches Vertragswerk werten und auch die Baukosten einbeziehen (GrEStG; Juhn, 2023).

Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die anteilige Instandhaltungsrücklage nicht von der Bemessungsgrundlage abziehbar. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) klargestellt (BFH, 2020; EY, 2021; Haus & Grund, 2020).

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist ein fester und oft unterschätzter Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Je nach Bundesland und Kaufpreis kann sie einen fünfstelligen Betrag ausmachen, der zusätzlich zum Kaufpreis und aus eigenen Mitteln aufgebracht werden muss. Die gute Nachricht: Die Regeln sind klar. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, der Satz hängt vom Standort ab, und es gibt definierte Ausnahmen.

Ihr konkreter nächster Schritt: Ermitteln Sie noch vor dem Notartermin die exakte Steuerbelastung für Ihr Bundesland, rechnen Sie sie in Ihre Finanzierung ein und prüfen Sie mit einem Steuerberater, ob eine gesonderte Ausweisung von Inventar in Ihrem Fall Sinn ergibt.