Haus oder Wohnung kaufen: Wo lohnt es sich aktuell?

Sie stehen vor der Entscheidung: Eigentumswohnung oder Haus kaufen – lohnt sich das aktuell, und wenn ja, wo? Der Kaufpreis allein hilft dabei wenig weiter, denn eine Wohnung ist pro Quadratmeter oft teurer als ein Haus, kommt in der Gesamtsumme aber trotzdem günstiger weg. Hinzu kommt, dass je nach Region völlig unterschiedliche Vorzeichen gelten. Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf es beim Preisvergleich wirklich ankommt, und liefert konkrete Zahlen für Ihre Entscheidung.

Das Wichtigste in Kürze

Ob sich Haus oder Wohnung kaufen lohnt, hängt stark von Region, Flächenbedarf und Kaufpreis-Miet-Verhältnis ab.
Pro Quadratmeter kosten Wohnungen oft mehr als Häuser, in der Gesamtsumme aber weniger.
Regionale Preisunterschiede sind enorm: von gut 100.000 Euro bis weit über 700.000 Euro.
Häuser bieten mehr Platz und Freiheit, verlangen aber mehr Eigenverantwortung und Kapital.
Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis hilft einzuschätzen, ob ein Kauf in Ihrer Region sinnvoll ist.

Quadratmeterpreis und Gesamtpreis: Warum beides zählt

Wohnungen kosten in deutschen Großstädten im Schnitt mehr pro Quadratmeter als Häuser, aber in der Gesamtsumme meist weniger, weil Häuser schlicht größer sind. Das ist kein Widerspruch, sondern ein wichtiger Denkfehler, der viele Kaufentscheidungen verzerrt.

Laut Europace lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten im ersten Quartal 2023 bei 4.147 Euro. Für Ein- und Zweifamilienhäuser waren es im Schnitt 3.722 Euro pro Quadratmeter, also rund 10 Prozent weniger (Europace, 2023).

In der Gesamtrechnung dreht sich das Bild: Eine 90-Quadratmeter-Wohnung in Dortmund kostet bei 2.253 Euro pro Quadratmeter rund 203.000 Euro. Das klingt günstig. Ein Haus in Dortmund ist zwar pro Quadratmeter günstiger, aber durch die größere Fläche in der Summe deutlich teurer.

Das Fazit für Ihren Vergleich: Schauen Sie nie nur auf den Quadratmeterpreis. Entscheidend ist, wie viel Fläche Sie tatsächlich brauchen, und was das in Ihrer Zielregion in der Gesamtsumme bedeutet.

Wie groß sind die regionalen Preisunterschiede beim Hauskauf und Wohnungskauf?

Die Preise für Häuser und Wohnungen schwanken in Deutschland so stark, dass eine pauschale Aussage schlicht nicht funktioniert. Das Bundesland, die Stadt und selbst der Stadtteil können den Kaufpreis um das Drei- bis Vierfache verschieben.

Ein paar konkrete Zahlen verdeutlichen das. In Hamburg kostet ein Haus inklusive Grundstück im Durchschnitt rund 726.000 Euro, in Bayern etwa 469.000 Euro und in Sachsen-Anhalt rund 334.000 Euro (Dr. Klein).

Bei Eigentumswohnungen zeigt sich dasselbe Muster, nur mit anderen Beträgen. In Hamburg liegen die durchschnittlichen Gebäudekosten für eine Wohnung bei rund 326.000 Euro, in Bayern bei etwa 340.000 Euro und in Sachsen-Anhalt bei gut 105.000 Euro.

Besonders deutlich ist der Abstand bei den Quadratmeterpreisen zwischen den teuersten und günstigsten Standorten. Für eine Eigentumswohnung zahlen Sie in München im Schnitt rund 7.500 Euro pro Quadratmeter, in Dortmund dagegen nur rund 2.253 Euro (Europace, 2023). Das bedeutet: Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet in München rechnerisch rund 675.000 Euro, in Dortmund rund 203.000 Euro.

Laufende Kosten: Wo Häuser und Wohnungen sich unterscheiden

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Häuser und Wohnungen unterscheiden sich auch bei den laufenden Kosten grundlegend, und das kann die monatliche Belastung deutlich beeinflussen.

Beim Haus tragen Sie alle laufenden Kosten selbst: Heizung, Reparaturen, Gartenarbeit, Versicherung, Grundsteuer. Als Faustregel empfiehlt es sich, jährlich etwa 1 Prozent des Kaufpreises für Reparaturen und Wartung zurückzulegen. Bei einem Haus für 400.000 Euro wären das 4.000 Euro im Jahr, also rund 330 Euro monatlich.

Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatliches Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), also die Gemeinschaft aller Eigentümer des Gebäudes. Darin sind Posten wie Hausmeister, Gebäudeversicherung, Verwaltungskosten, Heizung, Rücklage für Instandhaltungen und weitere Gemeinschaftskosten enthalten. Als grobe Orientierung werden häufig etwa 2,70 Euro pro Quadratmeter genannt; die tatsächliche Höhe hängt jedoch stark von Gebäudealter, Zustand, Ausstattung und Leistungsumfang ab. Bei einer 120-Quadratmeter-Wohnung wären das rechnerisch rund 324 Euro monatlich (Dr. Klein).

Ein häufig unterschätzter Punkt: Eine niedrige monatliche Hausgeldvorauszahlung bedeutet nicht automatisch eine solide Finanzlage der WEG. Sie kann auch auf eine knapp bemessene Rücklage oder aufgeschobene Instandhaltungen hinweisen. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf immer den Rücklagenstand und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Checkliste: Haus oder Wohnung? Fragen für Ihre Entscheidung

Bevor Sie sich festlegen, lohnt es sich, die folgenden Fragen ehrlich zu beantworten. Sie helfen dabei, herauszufinden, welche Wohnform besser zu Ihrer aktuellen Lebensphase passt.

Praxis-Tipp

Wie viel Wohnfläche brauchen Sie wirklich, jetzt und in den nächsten zehn Jahren?
Wie wichtig sind Ihnen Garten, Außenfläche oder ein Stellplatz direkt am Haus?
Sind Sie bereit, Reparaturen und Instandhaltungen eigenverantwortlich zu übernehmen und zu finanzieren?
Möchten Sie in der Stadt oder eher im Umland wohnen?
Können Sie sich mit gemeinschaftlichen Entscheidungen in einer WEG arrangieren?
Planen Sie, mindestens zehn bis fünfzehn Jahre am selben Ort zu bleiben?
Liegt Ihre monatliche Belastung aus Kreditrate, Hausgeld und Rücklagen unter 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens?
Haben Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenkapital?

Mit dem Kaufpreis-Miet-Verhältnis einschätzen, ob sich der Kauf lohnt

Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis ist eine einfache Kennzahl, die zeigt, wie hoch der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Immobilie ist. Sie errechnet sich, indem Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung teilen.

Als grobe Orientierung gilt: Ein Wert von rund 20 wird häufig als vertretbar angesehen, in Metropolen und Universitätsstädten wird oft auch ein Wert von 25 noch akzeptiert. Die Kennzahl ist jedoch nur eine erste Orientierung, weil Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Wertentwicklung und alternative Anlagemöglichkeiten ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Ein konkretes Beispiel: Kaufpreis 175.000 Euro, Vergleichsmiete 800 Euro monatlich (9.600 Euro im Jahr). Das ergibt ein Verhältnis von rund 18. In diesem Fall kann sich der Kauf lohnen.

Anders sieht es in Großstädten aus. Reiner Braun vom Institut Empirica hat darauf hingewiesen, dass sich der Kauf in gefragten Stadtteilen von Hamburg, München oder Berlin häufig nicht mehr rechnet, weil die Kaufpreise weit stärker gestiegen sind als die Mieten. Empirica weist zugleich darauf hin, dass sich die Entwicklung außerhalb der Top-7-Städte vielerorts günstiger darstellt (empirica, 2024).

Laut dem Postbank Wohnatlas 2025, erstellt vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut, sanken die Preise für Bestandswohnungen in Deutschland 2024 im Schnitt um 0,7 Prozent, während die Mieten um 5,1 Prozent stiegen. Das verbesserte die Ausgangslage für Kaufinteressierte, vor allem außerhalb der teuersten Metropolen. In 48 deutschen Regionen war Kaufen im untersuchten Vergleich günstiger als Mieten (Postbank, 2025).

Fazit

Ob sich Haus oder Wohnung kaufen lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Wohnungen kosten pro Quadratmeter oft mehr, in der Gesamtsumme aber meist weniger als Häuser. Entscheidend sind Ihre Flächenanforderungen, Ihr Budget und vor allem die Region, in der Sie kaufen möchten. In Großstädten wie München oder Berlin kann dauerhaftes Mieten finanziell sinnvoller sein, in kleineren Städten und im ländlichen Raum lohnt sich der Kauf häufig deutlich eher. Berechnen Sie das Kaufpreis-Miet-Verhältnis für Ihre Wunschlage, prüfen Sie die Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten und laufender Ausgaben, und holen Sie im Zweifel eine unabhängige Finanzierungsberatung ein.

Häufige Fragen

Sind Wohnungen oder Häuser teurer pro Quadratmeter?

In deutschen Großstädten sind Eigentumswohnungen pro Quadratmeter im Schnitt teurer als Häuser. Laut Europace lagen die Preise für Wohnungen im ersten Quartal 2023 bei durchschnittlich 4.147 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 3.722 Euro (Europace, 2023). In der Gesamtsumme sind Häuser wegen ihrer größeren Fläche trotzdem oft teurer.

Woran erkenne ich, ob ein Kauf in meiner Region sinnvoll ist?

Eine gute erste Orientierung bietet das Kaufpreis-Miet-Verhältnis: Teilen Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete einer vergleichbaren Immobilie. Ein Wert bis etwa 20 wird häufig als vertretbar angesehen, in Metropolen bis 25. Liegt der Wert deutlich höher, ist Mieten in vielen Fällen die günstigere Option. Die Kennzahl ersetzt jedoch keine individuelle Gesamtrechnung.

Welche laufenden Kosten fallen bei einer Eigentumswohnung an?

Eigentümer einer Wohnung zahlen monatliches Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin enthalten sind in der Regel Verwaltungskosten, Gebäudeversicherung, Heizung, Hausmeister und Rücklagen für Instandhaltungen. Ein pauschaler Quadratmeterwert ist nur eine grobe Orientierung; die tatsächliche Höhe hängt unter anderem vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Hinzu kommen eigene Rücklagen für die Wohnung selbst.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf?

Empfohlen werden grundsätzlich 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital. Damit lassen sich die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Maklerbeteiligung häufig etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können, aus eigenen Mitteln bestreiten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger fallen in der Regel Zinssatz und monatliche Rate aus (Verbraucherzentrale, 2025).

Ab wann lohnt sich ein Kauf gegenüber dem Mieten finanziell?

Das hängt stark von Region, Kaufpreis und Mietalternative ab. Als grobe Orientierung gilt: Wenn Sie kaufen, sollten Sie mindestens zehn bis fünfzehn Jahre in der Immobilie bleiben, damit sich Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten amortisieren. Wenn Sie das Eigenkapital alternativ investieren und konsequent sparen, können Sie beim Mieten unter Umständen ähnlich gut abschneiden. Eine individuelle Rechnung ist deshalb unerlässlich.

Haus oder Wohnung kaufen: Wo lohnt sich der Kauf aktuell mehr?