Immobilie kaufen oder warten: Lohnt sich Abwarten?

Hohe Zinsen, steigende Preise, unsichere Konjunktur: Wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie jetzt eine Immobilie kaufen oder warten sollen, ist die Antwort selten eindeutig. Dieser Artikel vergleicht beide Strategien sachlich, zeigt die Risiken auf beiden Seiten und hilft Ihnen, eine Kaufentscheidung zu treffen, die zu Ihrer persönlichen Situation passt.

Das Wichtigste in Kürze

Warten ist keine risikofreie Strategie, denn Zinsen und Preise können steigen.
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland stiegen im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,0 Prozent (Destatis, 2026).
Energieeffiziente Objekte in guten Lagen erwiesen sich zuletzt als besonders preisstabil.
Die individuelle Lebenssituation sollte stärker zählen als reines Markt-Timing.

Wie hat sich der Immobilienmarkt zuletzt entwickelt?

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich nach der Korrekturphase 2022/2023 spürbar stabilisiert. Im Jahresdurchschnitt 2025 stiegen die Preise für Wohnimmobilien bundesweit um 3,2 Prozent gegenüber 2024; im vierten Quartal 2025 lagen sie 3,0 Prozent über dem Vorjahresquartal (Destatis, 2026). Das ist kein Boom, aber auch keine Stagnation.

Die Entwicklung verläuft regional sehr unterschiedlich. Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Preise laut Interhyp in München um 2,1 Prozent, in Berlin um 2,2 Prozent und in Leipzig um 1,9 Prozent. In Frankfurt am Main betrug der Anstieg 1,4 Prozent, während die Preise in Hamburg leicht um 0,2 Prozent zurückgingen (Interhyp, 2025). Für das erste Quartal 2025 meldete Interhyp bei Eigentumswohnungen einen Anstieg von 1,1 Prozent und bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Interhyp, 2025).

In Metropolen wie München, Frankfurt und Hamburg liegen die Quadratmeterpreise häufig deutlich über dem Bundesdurchschnitt und können je nach Lage, Objektart und Zustand mehrere Tausend Euro betragen. In strukturschwächeren und ländlichen Regionen ist das Preisniveau meist niedriger. Eines haben viele Teilmärkte gemeinsam: Das Wohnungsangebot bleibt vielerorts knapp. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen 2025 wieder, sie lag nach dem Einbruch 2024 weiterhin unter früheren Niveaus; 2024 waren 16,8 Prozent weniger Wohnungen genehmigt worden als im Vorjahr (Destatis, 2025).

Entscheidend für das Verständnis des aktuellen Markts ist ein weiterer Punkt: Viele attraktive Objekte werden nie öffentlich inseriert. Sie werden im Bekannten- oder Familienkreis verkauft, noch bevor sie auf Portalen erscheinen. Für den Umfang dieses sogenannten Off-Market-Markts gibt es jedoch keine belastbare, allgemein anerkannte Statistik. Das begrenzt die Auswahl für alle, die sich ausschließlich auf öffentliche Angebote verlassen.

Was für einen Kauf jetzt spricht

Eine Kaufentscheidung jetzt macht vor allem dann Sinn, wenn Finanzierung, Objekt und Lebenssituation zusammenpassen. Zu warten in der Hoffnung auf bessere Konditionen birgt eigene Risiken, die oft unterschätzt werden.

Das Zinsniveau liegt im September 2026 bei zehnjährigen Baufinanzierungen je nach Anbieter und Konditionen bei rund 4,0 bis 4,8 Prozent; Interhyp meldete zuletzt rund 4,2 Prozent (Interhyp, 2026; Finanztip, 2026). Das ist deutlich höher als in der Niedrigzinsphase, historisch betrachtet aber weiterhin moderat. Wenn Sie jetzt kaufen, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau langfristig sichern, auch wenn ein künftiger Rückgang nicht ausgeschlossen ist.

Dazu kommt: Die Immobilienpreise lagen 2025 in vielen Regionen noch unter den Spitzenwerten von 2021 und 2022. Das galt allerdings nicht für jedes Segment. Laut Interhyp lagen neuere, energieeffizientere Objekte im ersten Halbjahr 2025 bereits über ihrem Höchststand von 2022, während ältere Bestandsimmobilien noch darunter lagen (Interhyp, 2025). Dieses Preisfenster kann sich schließen, wenn die Nachfrage weiter anzieht. Interhyp beschrieb den Markt Anfang 2025 als attraktiv für Kaufinteressierte, betonte aber zugleich die regionalen Unterschiede und die weiterhin unsichere Entwicklung (Interhyp, 2025).

Ein weiterer Vorteil des frühzeitigen Kaufs liegt im Mietvorteil. Jede Mietzahlung bis zum Kauf ist Geld, das nicht in das eigene Vermögen fließt. Ob Eigentum finanziell vorteilhafter ist, hängt allerdings auch von Zinsen, Instandhaltung, Kaufnebenkosten, Wertentwicklung und der geplanten Haltedauer ab.

Warum Warten keine risikofreie Strategie ist

Viele Kaufinteressierte verbinden Abwarten mit Sicherheit. Das ist ein Trugschluss. Wenn Sie warten, setzen Sie im Grunde darauf, dass Preise fallen und Zinsen sinken. Beides kann eintreten, muss es aber nicht.

Das Gegenteil ist ebenfalls plausibel: Steigt die Nachfrage weiter und bleibt das Angebot knapp, klettern die Immobilienpreise. Steigen gleichzeitig die Zinsen, wird die monatliche Belastung trotz sinkender Preise nicht unbedingt geringer. Ein Zinsanstieg um einen Prozentpunkt bei einem Darlehen von 400.000 Euro entspricht bei anfänglicher Vollverzinsung rechnerisch rund 333 Euro zusätzlicher Monatsbelastung; bei einem Annuitätendarlehen hängt die tatsächliche Rate zusätzlich von der Tilgung ab.

Hinzu kommt der Sanierungsaspekt. Günstige Bestandsimmobilien sind häufig energetisch schlechter aufgestellt. Der niedrigere Kaufpreis kann täuschen, denn Modernisierungskosten können Ersparnisse schnell wieder aufzehren. Dass Kaufpreisabschläge bei energetisch schwachen Objekten durch Sanierungskosten kompensiert werden können, ist plausibel; eine belastbare allgemeine Zahl oder ein eindeutig belegtes Zitat von Reiner Braun von Empirica ließ sich für diese konkrete Aussage jedoch nicht verifizieren.

Außerdem: Gute Immobilien werden selten günstiger, ohne dass gleichzeitig andere Käufer auf den Plan treten. Der Wettbewerb um attraktive Objekte kann hoch bleiben, insbesondere in gefragten Lagen.

Was für ein Abwarten sprechen kann

Hinweis

Die folgenden Punkte gelten vor allem für Kapitalanleger und Menschen, deren Lebenssituation noch nicht gefestigt ist. Für Eigennutzer mit klarer Lebensplanung haben sie weniger Gewicht.

Es gibt Situationen, in denen Abwarten tatsächlich vernünftig ist:

Unsichere Lebenssituation: Wenn Sie nicht wissen, ob Sie in zwei Jahren noch am gleichen Ort leben, binden Sie sich durch einen Kauf unnötig. Ein Verkauf nach kurzer Haltedauer kann wegen Kaufnebenkosten und Verkaufsaufwand finanziell nachteilig sein.
Zu wenig Eigenkapital: Eine pauschale Mindestquote von 30 bis 35 Prozent ist keine allgemeingültige Expertenempfehlung. Verbraucherinformationen nennen häufig etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital; sinnvoll ist außerdem, die Kaufnebenkosten und eine finanzielle Reserve aus eigenen Mitteln decken zu können (Verbraucherzentrale Finanzen, 2025).
Kein passendes Objekt: Ein schlechtes Objekt bleibt ein schlechtes Objekt, egal zu welchem Preis. Kaufen lohnt sich nur, wenn das Objekt fachlich und persönlich passt.
Anlagezweck mit kurz- bis mittelfristigem Horizont: Für Kapitalanleger, die flexibel bleiben möchten, kann Geduld tatsächlich sinnvoll sein. Bei kurzen Anlagezeiträumen wirken sich Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und mögliche Verkaufskosten besonders stark aus.
Laufende Verhandlungen: Bei sanierungsbedürftigen Objekten können Preisabschläge möglich sein. Ein allgemeiner Abschlag von rund 15 Prozent gegenüber dem Inseratspreis lässt sich jedoch nicht belastbar als übliche Marktgröße belegen. Wer den Sanierungsbedarf nachvollziehbar kalkuliert, kann eine bessere Verhandlungsposition haben.

Entscheidend ist, dass auch das Warten mit einem Plan verbunden ist: Was genau soll eintreten, bevor Sie kaufen? Ein konkretes Ziel verhindert, dass aus Abwarten ein dauerhaftes Zögern wird.

Kaufentscheidung: Worauf es wirklich ankommt

Die entscheidende Frage ist nicht, ob der Markt gerade günstig ist, sondern ob die Immobilie zu Ihnen passt — und ob die Finanzierung solide steht. Das ist der Kern einer belastbaren Kaufentscheidung.

Objekt und Lage prüfen

Lage bleibt ein wichtiger Preistreiber. In gefragten Lagen mit stabiler Nachfrage können zusätzliche Verkaufsangebote die Preise weniger stark dämpfen als in strukturschwächeren Regionen. Der sogenannte „Silver Tsunami“ beschreibt die erwartete Zunahme von Immobilienverkäufen im Zuge des demografischen Wandels; seine konkreten Auswirkungen auf regionale Preise sind jedoch nicht pauschal vorhersagbar.

Prüfen Sie beim Besichtigungstermin neben Ausstattung und Grundriss auch den energetischen Zustand. Der Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Verbrauchsdaten der letzten drei aufeinanderfolgenden Jahre; der Bedarfsausweis ermittelt den Energiebedarf anhand von Gebäudedaten und technischen Eigenschaften (Verbraucherzentrale, 2026). Hohe Energiekosten können die Gesamtbelastung erheblich erhöhen.

Finanzierung realistisch kalkulieren

Ein realistischer Finanzierungsplan enthält nicht nur Kaufpreis und Zinsen. Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland, Grunderwerbsteuer und Maklerkonstellation häufig grob im Bereich von etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können damit bis zu 60.000 Euro oder mehr anfallen. Für An- und Umbauten sollten Sie einen angemessenen Puffer einplanen; ein pauschaler Mindestwert von 20 Prozent ist keine allgemein verbindliche Regel und hängt stark vom Umfang der Arbeiten ab.

Praxis-Tipp

Holen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung, bevor Sie aktiv suchen. Das spart Zeit und stärkt Ihre Position bei Verhandlungen.
Vergleichen Sie Konditionen bei mehreren Anbietern, auch Direktbanken und Vermittler.
Prüfen Sie KfW-Förderprogramme: Für bestimmte energieeffiziente Neubauten und Sanierungen sind zinsgünstige Kredite verfügbar. Die Förderbedingungen und Zinssätze ändern sich regelmäßig (KfW, 2026).
Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie von einem unabhängigen Gutachter prüfen, wenn Sie unsicher über den Preis sind. Eine pauschale Gültigkeitsdauer von sechs Monaten gibt es für ein Gutachten nicht; entscheidend sind Aktualität, Marktveränderungen und der konkrete Zweck.

Fazit

Die Frage „Immobilie kaufen oder warten“ lässt sich nicht pauschal beantworten, weil beide Wege Risiken tragen. Warten setzt darauf, dass Preise fallen und Zinsen sinken — ohne Garantie. Kaufen setzt voraus, dass Finanzierung, Objekt und Lebenssituation wirklich stimmen. Die Marktdaten zeigen: Die Preise für Wohnimmobilien stiegen 2025 wieder, entwickelten sich aber regional und nach Objektart unterschiedlich. Der sinnvolle nächste Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme Ihrer eigenen Situation: Wie stabil ist Ihre Lebensplanung? Wie solide Ihr Eigenkapital? Und passt das Objekt, das Sie im Blick haben, wirklich zu Ihnen?

Häufige Fragen

Sind die Immobilienpreise 2025 gefallen?

Nein, im Jahresvergleich stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,2 Prozent; im vierten Quartal 2025 lagen sie 3,0 Prozent über dem Vorjahresquartal (Destatis, 2026). Regionale und objektspezifische Ausnahmen gab es: Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Preise laut Interhyp beispielsweise in München, Berlin und Leipzig, während sie in Hamburg leicht zurückgingen (Interhyp, 2025). Generell gilt: Der Markt entwickelt sich uneinheitlich.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Für zehnjährige Baufinanzierungen liegen die Bauzinsen im September 2026 je nach Anbieter, Beleihung und Bonität bei rund 4,0 bis 4,8 Prozent; Interhyp meldete zuletzt rund 4,2 Prozent, Finanztip nennt eine Spanne von 4,2 bis 4,8 Prozent (Interhyp, 2026; Finanztip, 2026). Das ist deutlich höher als in der Niedrigzinsphase der Jahre 2020 und 2021. Bauzinsen ändern sich laufend und hängen unter anderem von Beleihung, Bonität, Zinsbindung und Anbieter ab. Eine pauschale Aussage zur aktuellen Höhe ist deshalb nur mit Datumsangabe belastbar.

Lohnt sich ein Kauf trotz hoher Nebenkosten?

Kaufnebenkosten von etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises können ein erheblicher Faktor sein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis können das bis zu 60.000 Euro oder mehr sein. Diese Kosten amortisieren sich meist erst über mehrere Jahre. Wenn Sie absehbar bald wieder umziehen müssen, sollten Sie das einkalkulieren. Für Menschen mit langfristiger Planung und solidem Eigenkapital können die Vorteile des Eigentums die Nebenkosten überwiegen; eine Garantie dafür gibt es nicht.

Warum sollte ich nicht einfach auf günstigere Bestandsimmobilien warten?

Günstige Bestandsimmobilien können mit schlechter Energiebilanz und Sanierungsbedarf verbunden sein. Ein niedrigerer Kaufpreis kann durch Modernisierungskosten schnell kompensiert werden. Rechnen Sie deshalb immer die Gesamtkosten durch, nicht nur den Kaufpreis. Dazu gehören auch energetische Maßnahmen, laufende Instandhaltung, Finanzierungskosten und mögliche Förderungen.

Gibt es staatliche Förderungen, die den Kauf erleichtern?

Ja. Die KfW bietet unter anderem zinsgünstige Kredite für bestimmte klimafreundliche Neubauten und energieeffiziente Vorhaben an. Für ein gefördertes Effizienzhaus 55 können je nach Programm bis zu 100.000 Euro Kredit je Wohneinheit vorgesehen sein (KfW, 2026). Ein Zinssatz von 1,0 Prozent war für ein konkretes KfW-Programm und einen bestimmten Förderzeitpunkt ausgewiesen, ist aber kein dauerhaft geltender allgemeiner Zinssatz. Die BAFA-Förderung betrifft insbesondere bestimmte Energieberatungen und energetische Maßnahmen; eine allgemeine BAFA-Förderung für Photovoltaikanlagen besteht nicht. Welche Programme konkret für Sie infrage kommen, hängt von Objekt, Zustand und geplantem Verwendungszweck ab. Eine Beratung vor dem Kauf lohnt sich in jedem Fall.

Immobilie kaufen oder warten: Lohnt sich Abwarten wirklich?