Immobilienkauf trotz höherer Zinsen: Lohnt er sich langfristig?

Viele Kaufinteressierte schauen gerade auf die Bauzinsen und zögern. Ist jetzt wirklich der richtige Zeitpunkt? Die Frage ist verständlich, aber sie greift zu kurz. Denn ob sich der Immobilienkauf trotz Zinsen lohnt, hängt nicht allein vom aktuellen Zinsniveau ab, sondern von mehreren Faktoren, die zusammenspielen. Dieser Artikel hilft Ihnen, das große Bild zu sehen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Warum der Zinssatz allein nicht entscheidet

Der Zinssatz beeinflusst die monatliche Rate und damit die kurzfristige Belastung. Er bestimmt jedoch nicht allein, ob sich ein Kauf über zwanzig oder dreißig Jahre lohnt. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgung, möglicher Wertentwicklung und der Mietersparnis, die ein Eigentümer dauerhaft erzielt.

Zum Vergleich: Wer um das Jahr 2000 eine Immobilie kaufte, zahlte für Hypothekarkredite mit zehnjähriger Zinsbindung im Jahresdurchschnitt rund 6,66 Prozent (Deutsche Bundesbank, 2026). Die Objekte waren gemessen an heutigen Preisen vielerorts günstiger, die Finanzierung war dennoch deutlich teurer als während der Niedrigzinsphase.

Der Beratungsdienstleister Dr. Klein erwartet für das erste Halbjahr 2026 eine Zinsspanne von 3,1 bis 3,7 Prozent bei zehnjährigen Baufinanzierungen (Dr. Klein, 2026). Für das zweite Halbjahr 2026 nennt das Unternehmen eine Spanne von 3,3 bis 3,9 Prozent für zehnjährige Darlehen (Dr. Klein, 2026). Ein allgemeingültiger 30-Jahres-Durchschnitt hängt von der jeweiligen Datenreihe und dem betrachteten Zeitraum ab; eine Einordnung deutlich unter den Spitzenwerten früherer Jahrzehnte ist jedoch möglich.

Das bedeutet: Die Zinsen sind gestiegen, historisch betrachtet aber nicht außergewöhnlich hoch. Kaufinteressierte sollten sich daher fragen, ob sie auf deutlich günstigere Zinsen warten wollen, und dabei einrechnen, dass in dieser Zeit Kaufpreise wieder steigen können.

Was Tilgung und Mietersparnis langfristig bewirken

Jede Tilgungsrate, die Sie zahlen, baut Ihr Eigentum auf. Das unterscheidet die Finanzierung grundlegend von der Miete. Mietzahlungen schaffen bei einer selbst genutzten Wohnung kein Eigentum; sie decken den laufenden Wohnbedarf.

Bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt (Verbraucherzentrale, 2026). Das heißt: Je länger Sie zahlen, desto mehr geht direkt in Ihr Eigentum. Nach vollständiger Rückzahlung entfällt die monatliche Darlehensrate, während Mieter weiter zahlen. Laufende Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und gegebenenfalls Hausgeld bleiben für Eigentümer jedoch bestehen.

Dieser Effekt wirkt besonders stark im Alter. Wenn Sie im Rentenalter mietfrei wohnen, haben Sie geringere laufende Wohnkosten und damit mehr finanziellen Spielraum. Das macht die eigengenutzte Immobilie zu einem möglichen Baustein der Altersvorsorge, ersetzt aber keine umfassende Finanzplanung.

Hinzu kommt die Absicherung gegen Mietsteigerungen. Die Nettokaltmieten in Deutschland sind in den vergangenen Jahren weiter gestiegen; im November 2025 lagen sie laut Statistischem Bundesamt 2,1 Prozent über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt, 2025). Als Eigentümer sind Sie von einer vergleichbaren Erhöhung der eigenen Wohnkosten weitgehend unabhängig. Diese Planungssicherheit hat einen wirtschaftlichen Wert, auch wenn sie sich nicht direkt in Renditekennzahlen ausdrückt.

Kaufpreise und Verhandlungsspielraum im aktuellen Marktumfeld

Gegenüber der Niedrigzinsphase haben sich die Rahmenbedingungen für Käufer verändert. Mit dem Zinsanstieg gingen die Kaufpreise in vielen Regionen zunächst zurück. Seit 2024 zeigen verschiedene Marktindizes wieder leichte Erholungen, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden (Interhyp, 2024; empirica, 2025).

Laut Interhyp lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland im zweiten Quartal 2024 bei 456.000 Euro und damit 1,6 Prozent über dem Vorquartal (Interhyp, 2024). Für Berlin meldete Interhyp im selben Zeitraum einen Anstieg der Preise um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Interhyp, 2024). Eine pauschale Aussage, wonach die deutschen Immobilienpreise seit Anfang 2024 um genau 1,5 Prozent gestiegen seien, lässt sich daraus nicht ableiten.

Das bedeutet: Günstigere Kaufpreise können höhere Zinsen teilweise ausgleichen. Ob das im Einzelfall gelingt, hängt vom Kaufpreis, dem Finanzierungsbetrag, dem Eigenkapital, dem Zinssatz und der Tilgung ab.

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, wie stark dieser Effekt sein kann. Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin können sich die Finanzierungskosten bei veränderten Kaufpreisen und Zinssätzen deutlich unterscheiden. Eine allgemeingültige Ersparnis lässt sich daraus jedoch nicht ableiten; entscheidend sind die konkreten Annahmen des jeweiligen Finanzierungsvergleichs.

Verkäufer sind in vielen Märkten verhandlungsbereiter als während der Niedrigzinsphase. Das gilt insbesondere für Objekte mit hohem Sanierungsbedarf, überhöhten Preisvorstellungen oder längeren Vermarktungszeiten. Wenn Sie Ihr Budget offen kommunizieren, können Sie in Preisverhandlungen unter Umständen mehr erreichen als in einem stark nachfragegetriebenen Markt.

So lässt sich die Finanzierung solide aufstellen

Eine längere Zinsbindung kostet anfangs häufig etwas mehr. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro hängt der konkrete Aufpreis zwischen zehn und dreißig Jahren Zinsbindung vom Anbieter, Beleihungsauslauf, Einkommen und Finanzierungsprofil ab. Ein pauschaler Aufschlag von 0,6 Prozentpunkten beziehungsweise Mehrkosten von etwa 18.000 Euro lässt sich daher nicht verallgemeinern. Der Aufpreis kann Ihnen jedoch Planungssicherheit verschaffen: Sie kennen die monatliche Rate während der vereinbarten Zinsbindungsphase.

Die Darlehenssummen sind laut Dr. Klein zuletzt gestiegen. Im zweiten Tertial 2026, also von Mai bis August, nennt das Unternehmen eine durchschnittliche Darlehenssumme von 276.635 Euro und eine durchschnittliche monatliche Rate von 1.087 Euro (Dr. Klein, 2026). Diese Werte beschreiben das von Dr. Klein ausgewertete Finanzierungsvolumen und sind kein allgemeiner Durchschnitt für alle Immobilienkäufe in Deutschland.

Immobilie als Investition: Was beim Vermögensaufbau langfristig zählt

Ob die Immobilie als Investition zum Eigennutz oder zur Kapitalanlage dient, verändert die Bewertung. Bei der Eigennutzung steht die Mietersparnis im Mittelpunkt. Bei der Kapitalanlage sind Mietrendite, laufende Kosten, Finanzierung und Wertentwicklung die entscheidenden Kennzahlen.

Für vermietete Immobilien gibt es keine bundesweit einheitliche Nettomietrendite, die für jede Lage und jeden Zustand als realistischer Richtwert gilt. Die Nettorendite kann in Metropolen wegen hoher Kaufpreise niedrig ausfallen, während sie in kleineren Städten oder ländlichen Regionen höher sein kann. Als Prüfgröße beim Kauf lässt sich das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete heranziehen. Ein Faktor von 25 entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von 4 Prozent; die Nettomietrendite liegt wegen nicht umlagefähiger Kosten, Instandhaltung, Verwaltung und weiterer Aufwendungen niedriger.

Für beide Varianten gilt: Eine Immobilie ist kein kurzfristiges Investment. Wenn Sie langfristig planen und kaufen, um über viele Jahre zu halten, können Sie von Tilgung, Mietersparnis und einer möglichen Wertentwicklung profitieren. Konkrete Renditeversprechen lassen sich dabei jedoch nicht geben: Lage, Zustand, Kaufpreis, Finanzierung und die regionale Marktentwicklung bestimmen das Ergebnis stark mit.

Fazit

Ob sich ein Immobilienkauf trotz höherer Zinsen langfristig lohnt, lässt sich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantworten. Der Zinssatz ist real und erhöht die monatliche Belastung. Er ist aber nur ein Faktor neben dem Kaufpreis, der Tilgungswirkung, der dauerhaften Mietersparnis und der langfristigen Wertentwicklung.

Wenn Sie solides Eigenkapital mitbringen, eine zur persönlichen Situation passende Zinsbindung wählen und einen realistischen Finanzplan erstellen, können Sie auch in einem Zinsumfeld von etwa drei bis vier Prozent eine tragfähige Entscheidung treffen. Der nächste sinnvolle Schritt: ein unabhängiges Finanzierungsgespräch führen, Eigenkapital und monatliche Belastbarkeit prüfen und dabei auch Fördermittel konkret abfragen.