Ist der Immobilienmarkt 2026 überbewertet?

Ob Sie gerade eine Immobilie kaufen möchten oder überlegen, Ihre zu verkaufen: Die Frage, ob der Immobilienmarkt überbewertet ist, beschäftigt derzeit viele. Sind die Preise noch gerechtfertigt, oder kauft man sich heute in einen überteuerten Markt ein? Dieser Artikel erklärt, was Überbewertung konkret bedeutet, welche seriösen Einschätzungen es dazu gibt und warum die Antwort stark davon abhängt, wo und was Sie kaufen oder verkaufen.

Was bedeutet Immobilien Überbewertung überhaupt?

Eine Überbewertung liegt vor, wenn Immobilienpreise deutlich von dem abweichen, was fundamentale Faktoren rechtfertigen würden. Gemeint sind dabei vor allem Mietniveau, Einkommensentwicklung, Zinsen und demografische Entwicklung. Liegen die Kaufpreise dauerhaft weit über diesen Ankerwerten, sprechen Ökonomen von einer Immobilien-Überbewertung.

Das ist etwas anderes als eine Immobilienblase. Eine Blase beschreibt typischerweise eine spekulative Preisdynamik, die sich von fundamentalen Faktoren löst und durch Erwartungen weiterer Preissteigerungen verstärkt wird. Eine Überbewertung ist dagegen eine modellabhängige Abweichung zwischen Preisen und Fundamentaldaten. Die Deutsche Bundesbank weist darauf hin, dass verschiedene Messgrößen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können (Deutsche Bundesbank, 2025).

Als grobe Orientierung werden Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisse häufig herangezogen. Ein bestimmtes Verhältnis gilt jedoch nicht unabhängig von Region, Zinsniveau, Objektart und langfristiger Miet- oder Einkommensentwicklung als allgemein ausgewogen. Aussagekräftiger ist deshalb der Vergleich mit historischen Werten am jeweiligen Standort.

In Städten wie Hongkong, Sydney oder Vancouver liegen die internationalen Preis-Einkommens-Verhältnisse besonders hoch. Für die Beurteilung des deutschen Marktes lassen sich solche internationalen Vergleichswerte jedoch nur eingeschränkt übertragen. Auch bei der Wohnkostenbelastung gibt es keine universelle Tragbarkeitsgrenze von 30 Prozent. Eurostat verwendet für eine Überbelastung der Wohnkosten den Schwellenwert von mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens (Eurostat, 2026).

Wie stark ist der Immobilienmarkt überbewertet?

Die Deutsche Bundesbank schätzte die Überbewertung deutscher Wohnimmobilien in früheren Analysen auf bundesweit rund 20 bis 30 Prozent gegenüber errechneten Referenzwerten. In Städten lagen die Preise damals sogar zwischen 25 und 40 Prozent über dem Niveau, das soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren nahelegten (Deutsche Bundesbank, 2023). Diese Werte beschreiben die damalige Marktsituation und sind nicht unmittelbar auf 2026 übertragbar.

Nach dem Preisrückgang ab Mitte 2022 hat sich die Lage deutlich entspannt. Für 2024 kam die Deutsche Bundesbank zu dem Ergebnis, dass die Überbewertungen größtenteils abgebaut waren. Für Deutschland insgesamt deutete ihr langfristiges Modell auf Preisabweichungen von weniger als 10 Prozent hin; in deutschen Städten lagen die Preise 2024 laut einem regional differenzierten Modell nicht weit oberhalb des durch Fundamentalfaktoren erklärbaren Wertes (Deutsche Bundesbank, 2025).

Auch die amtlichen Preiszahlen sprechen für eine Stabilisierung. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent über dem ersten Quartal 2026 (Statistisches Bundesamt, 2026). Daraus lässt sich weder eine allgemeine Unterbewertung noch eine einheitliche Überbewertung für alle Regionen und Objektarten ableiten.

Zum Vergleich: Im zweiten Halbjahr 2022 gingen die Wohnimmobilienpreise laut vdp-Immobilienpreisindex gegenüber dem Vorquartal um 2,0 Prozent zurück; im Gesamtjahr 2022 verzeichnete der Index noch einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr (vdpResearch, 2023). Für die Bewertung des heutigen Marktes sind aktuelle regionale Preis-, Miet- und Einkommensdaten aussagekräftiger als einzelne Veränderungsraten aus dem Jahr 2022.

Warum der Markt regional so unterschiedlich ist

Der deutsche Immobilienmarkt ist kein einheitliches Gebilde. Vielmehr laufen verschiedene Segmente und Regionen sehr unterschiedlich.

Großstädte und Ballungsräume

In Städten wie München, Hamburg, Köln und Berlin bleiben die Preise im Verhältnis zu Einkommen und Mieten überdurchschnittlich hoch. Historische Analysen der Bundesbank zeigten in städtischen Lagen die stärksten Abweichungen von den Fundamentalwerten (Deutsche Bundesbank, 2023). Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Großstadt und jedes Objekt aktuell überbewertet ist.

Im zweiten Quartal 2026 gaben die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Metropolen gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,4 Prozent nach. Außerhalb dieser sieben Metropolen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen dagegen um 2,0 Prozent (Statistisches Bundesamt, 2026).

Ländliche und strukturschwache Regionen

In vielen ländlichen Regionen und Gebieten mit schrumpfender Bevölkerung ist die Überbewertung geringer oder nicht feststellbar. Dort können stabile oder sinkende Preise zugleich auf eine schwache Nachfrage, geringere Liquidität und ein höheres Vermarktungsrisiko hinweisen. Ein niedriger Preis allein ist daher kein Beleg für eine attraktive oder risikolose Investition.

Neubau versus Bestand

Neubauten unterliegen eigenen Preistreibern: knappe Grundstücke, gestiegene Material- und Lohnkosten, Finanzierungskosten sowie energetische Anforderungen. Die Deutsche Bundesbank führt die historisch hohen Baukosten unter anderem auf Material- und Rohstoffengpässe, gestiegene Kreditzinsen, Lohnsteigerungen und strengere Energieeffizienzvorgaben zurück (Deutsche Bundesbank, 2025). Das Gebäudeenergiegesetz enthält Anforderungen an Energiebedarf, Wärmeschutz und die Nutzung erneuerbarer Energien bei Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz, 2020).

Diese Kostenfaktoren sind real und machen einen Vergleich mit Bestandsimmobilien schwierig. Ein hoher Neubaupreis bedeutet deshalb nicht zwingend eine Überbewertung im klassischen Sinne. Entscheidend ist, ob der Preis im Verhältnis zu Standortqualität, Nutzung, erwartbaren Mieten und langfristigen Kosten steht.

Gleichzeitig können sich Kaufpreise und Mieten unterschiedlich entwickeln. Steigende Mieten verbessern tendenziell die Renditerechnung für Vermieter, erhöhen aber die Wohnkostenbelastung vieler Haushalte. Für eine belastbare Einschätzung sollten daher lokale Mietdaten und nicht nur bundesweite Durchschnittswerte herangezogen werden.

Welche Kennzahlen helfen bei der eigenen Einschätzung?

Anstatt sich auf eine einzelne Zahl zu verlassen, lohnt es sich, mehrere Indikatoren gemeinsam zu betrachten.

Die Angebotsdauer kann ein nützlicher Frühindikator sein. Sie zeigt, wie schnell Immobilien unter den jeweiligen Preis- und Finanzierungsbedingungen vom Markt aufgenommen werden. Aussagekräftig ist sie vor allem im Vergleich mit früheren Zeiträumen und ähnlichen Objekten.

Bevölkerungsentwicklung und Mietdynamik am konkreten Standort ergänzen dieses Bild. Ein Markt mit wachsender Bevölkerung und steigenden Mieten trägt Preise tendenziell besser als ein Markt mit stagnierender oder sinkender Nachfrage.

Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer konkret?

Für Kaufinteressierte bedeutet die aktuelle Lage vor allem: Sorgfältige Finanzierungsplanung ist wichtiger denn je. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen im September 2026 bei rund 4,1 bis 4,2 Prozent, abhängig von Anbieter, Beleihungsauslauf und den individuellen Kreditbedingungen (Tagesschau, 2026). Ein solches Zinsniveau begrenzt den finanziellen Spielraum für weitere Preissteigerungen.

Gleichzeitig bleibt Wohnraum in vielen Regionen knapp. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012 (Statistisches Bundesamt, 2026). Die Angebotslage ist regional jedoch unterschiedlich; eine geringe Bautätigkeit führt nicht automatisch überall zu steigenden Preisen.

Strengere Anforderungen an die Kreditprüfung und die seit 2025 reduzierte sektorale Systemrisikopuffer-Anforderung für Wohnimmobilienkredite sprechen gegen eine direkte Übertragung des US-amerikanischen Subprime-Crashs von 2007 auf Deutschland. Sie schließen Preisrückgänge oder Zahlungsausfälle jedoch nicht aus. Die Bundesbank bewertet die Verwundbarkeiten am deutschen Wohnimmobilienmarkt als geordnet, aber noch nicht vollständig abgebaut (Deutsche Bundesbank, 2025).

Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, gilt: Realistische Preisvorstellungen sind entscheidend. Der Markt hat sich stabilisiert, doch die Preisentwicklung unterscheidet sich deutlich nach Region, Objektart und Baujahr. Gerade in den Top-7-Metropolen entwickelten sich Eigentumswohnungspreise im zweiten Quartal 2026 schwächer als in vielen anderen Großstadtregionen (Statistisches Bundesamt, 2026).

Zudem gewinnt der energetische Zustand einer Immobilie an Bedeutung. Objekte mit schlechter Energiebilanz können unter höherem Preisdruck stehen, weil Käufer erwartete Modernisierungs- und Betriebskosten in ihre Kalkulation einbeziehen. Dieser Effekt hängt allerdings vom konkreten Gebäude, dem Energieverbrauch, den Sanierungspflichten und den lokalen Marktbedingungen ab.

Fazit

Der deutsche Immobilienmarkt ist 2026 nicht durch eine akute, flächendeckende Blasensituation gekennzeichnet. Die Deutsche Bundesbank kommt für 2024 zu dem Ergebnis, dass sich die Überbewertungen größtenteils abgebaut haben und die Preisabweichung für Deutschland insgesamt in ihrem Modell weniger als 10 Prozent betrug (Deutsche Bundesbank, 2025). Die Lage bleibt regional sehr unterschiedlich: Große Städte sind im Verhältnis zu Einkommen und Mieten häufig teuer, während ländliche Regionen ein differenzierteres Bild zeigen. Weder Panikmache noch blinder Optimismus helfen weiter. Ob Sie kaufen oder verkaufen: Prüfen Sie die konkreten Kennzahlen für Ihren Standort, planen Sie Ihre Finanzierung konservativ und holen Sie im Zweifelsfall fachkundige Beratung ein.