Immobilienpreise Kleinstadt vs. Großstadt: Warum der Abstand schwindet

Jahrelang schien die Rechnung klar: Wenn Sie günstig kaufen möchten, kaufen Sie auf dem Land oder in der Kleinstadt. Doch in vielen Regionen stimmt das so nicht mehr. Die Immobilienpreise in Kleinstadt und Großstadt entwickeln sich zunehmend auseinander – in mittleren und kleinen Städten steigen sie teils deutlich schneller als in den Metropolen, und das aus nachvollziehbaren Gründen. Dieser Artikel erklärt, welche Kräfte dahinterstecken und was Sie als Kaufinteressierter daraus ableiten können.

Wie groß ist der Preisunterschied noch?

Der Abstand zwischen großstädtischen und kleinstädtischen Immobilienpreisen ist in vielen Regionen nach wie vor erheblich, aber er schrumpft. Laut dem Postbank Wohnatlas 2023 verzeichneten die sieben größten deutschen Städte (die sogenannten „Big 7“) im Jahr 2022 einen realen Preisrückgang von durchschnittlich 4,3 Prozent. Mittelstädte verloren real durchschnittlich 1,5 Prozent, Landkreise 0,1 Prozent (Postbank, 2023).

Das nominale Preisniveau bleibt in den Metropolen weiterhin weit höher. München lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter, Hamburg bei 6.685 Euro, Frankfurt bei 6.654 Euro und Berlin bei 5.904 Euro (Postbank, 2023).

Zum Vergleich: In Hannover lagen Eigentumswohnungen 2022 laut regionalen Marktberichten bei rund 3.260 Euro pro Quadratmeter, in Goslar, Northeim und Osterode bei durchschnittlich etwa 1.904 Euro. Die Werte für Braunschweig und Bielefeld hängen von Objektart, Baujahr und Datenquelle ab; belastbare, einheitlich mit den Big-7-Zahlen vergleichbare Werte lassen sich für die im ursprünglichen Text genannten Beträge nicht verifizieren. Der absolute Unterschied ist also noch da, aber die Richtung hat sich teils gedreht.

Warum ziehen mehr Menschen ins Umland?

Ein wesentlicher Treiber ist schlicht der Preis. Für Eigenheime müssen Käufer in den sieben größten deutschen Städten im Durchschnitt deutlich mehr zahlen als im Umland. Eine IW-Auswertung zeigt zudem, dass die Preise im Umland mehrerer Metropolen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen sind als in den Städten selbst (IW, 2023).

Rund um Berlin haben sich die Preise im Umland zwischen 2017 und 2022 laut IW nahezu verdoppelt und damit stärker zugenommen als in Berlin selbst. Die pauschale Aussage, Käufer zahlten auf dem Land rund 50 Prozent weniger oder im Frankfurter Speckgürtel nur noch 10 Prozent weniger, lässt sich in dieser allgemeinen Form nicht verifizieren und hängt stark von Entfernung, Objektart und Mikrolage ab (IW, 2023).

Hinzu kommt ein struktureller Wandel in der Arbeitswelt: Homeoffice hat die Frage, wie weit der Arbeitsplatz entfernt sein darf, verändert. Im Jahr 2024 arbeiteten knapp 24 Prozent der Erwerbstätigen zumindest gelegentlich im Homeoffice. Bei einer Entfernung von mindestens 50 Kilometern zwischen Wohn- und Arbeitsort lag der Anteil bei 42 Prozent (Destatis, 2025). Wenn nur noch zwei oder drei Tage pro Woche gependelt wird, rückt eine Kleinstadt im Umland einer Metropole deutlich näher, auch zeitlich.

Daten aus dem Baukulturbericht 2016/17 der Bundesstiftung Baukultur zeigen, dass 55 Prozent der 30- bis 40-Jährigen bevorzugt in einer Landgemeinde leben möchten, 27 Prozent in einer Mittel- oder Kleinstadt und 18 Prozent in einer Großstadt (Bundesstiftung Baukultur, 2016). Diese geäußerten Präferenzen sind jedoch nicht automatisch mit tatsächlichen Kaufentscheidungen gleichzusetzen.

Was steckt hinter dem Nachzieheffekt in Kleinstädten?

Kleinstädte reagieren auf steigende Nachfrage langsamer mit neuem Angebot als Metropolen. Das ist der Kern des sogenannten Nachzieheffekts: Wenn mehr Menschen zuziehen wollen, aber kaum neue Wohnungen entstehen, steigt die regionale Preisentwicklung schneller.

Für das Jahr 2020 meldete das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bei fünf der sieben größten Städte rückläufige Genehmigungszahlen gegenüber dem Vorjahr. Diese Zahl bezieht sich jedoch nicht auf „zuletzt“ und sollte daher nicht ohne Jahresangabe auf die aktuelle Situation übertragen werden (BBSR, 2021).

Kleinstädte stehen vor einer ähnlichen Herausforderung, nur mit anderen Vorzeichen: Oft fehlt es an bebaubaren Grundstücken im zentralen Bereich, an Baukapazitäten und an kommunaler Planungsgeschwindigkeit. Für eine flächendeckende, aktuelle Quantifizierung dieser Faktoren liegt keine einheitliche Quelle vor.

Das begrenzte Angebot trifft in wachstumsstarken Regionen auf eine wachsende Nachfrage, und dieser Mechanismus erklärt, warum die Immobilienpreise in Kleinstädten prozentual teils stärker steigen als in gesättigten Märkten der Großstädte. Besonders ausgeprägt ist das in gut angebundenen Regionen rund um Metropolen. Für die ursprüngliche, konkrete Aufzählung von Berlin, Hamburg, dem bayerischen Voralpenland, Baden-Württemberg und Westfalen als besonders betroffenen Gebieten konnte keine einheitliche aktuelle Quelle verifiziert werden.

Welche Kleinstädte profitieren, welche nicht?

Nicht jede Kleinstadt ist gleich. Der wichtigste Unterschied liegt in der Lage und der wirtschaftlichen Entwicklungsperspektive des Ortes. Kleinstädte, die von der Ausstrahlung einer Metropole profitieren, also im sogenannten Speckgürtel liegen, entwickeln sich strukturell anders als abgelegene Orte ohne Arbeitsmarktanbindung.

Wachsende Kleinstädte finden sich häufig in folgenden Lagen:

1. Speckgürtel der großen Metropolen, etwa Berlin, Hamburg, München und Frankfurt
2. Wirtschaftsstarke Regionen mit guten Arbeitsmarkt- und Verkehrsanbindungen
3. Mittelständisch geprägte Regionen mit stabiler Beschäftigung
4. Regionalzentren mit Bildungs-, Gesundheits- und Versorgungsangeboten
5. Periphere Orte mit positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung

Kleinstädte mit Abwanderung, schwindenden Arbeitsplätzen und fehlender Breitbandinfrastruktur zeigen dagegen ein anderes Bild: Dort kann das Angebot die Nachfrage übersteigen, und Preise stagnieren oder sinken. Solche Entwicklungen werden insbesondere für strukturschwache, ländlich geprägte Regionen in Teilen Ostdeutschlands prognostiziert (Postbank, 2023). Die pauschale Aussage, dass Kaufpreise dort „keine Seltenheit“ unter 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ohne konkrete Region und Objektart nicht belastbar.

Was sollten Kaufinteressierte konkret beachten?

Fazit

Das Preisgefälle zwischen Groß- und Kleinstadt bleibt bestehen, aber es verändert sich. Wenn Sie heute kaufen, treffen Sie auf einen Markt, in dem die Immobilienpreise in Kleinstädten und Umlandlagen in Wachstumsregionen prozentual teils stärker zulegen als in den Metropolen. Homeoffice, hohe Stadtpreise und ein knappes Angebot in attraktiven Lagen sind wichtige Treiber dieser regionalen Preisentwicklung.

Gleichzeitig gilt: Nicht jede Kleinstadt profitiert davon. Die Lagequalität, die wirtschaftliche Perspektive des Ortes und die persönliche Lebenssituation bleiben die entscheidenden Faktoren. Lassen Sie sich von der Preisentwicklung allein nicht leiten, sondern prüfen Sie den Standort mit denselben Kriterien, die auch langfristig zählen.