Käufermarkt oder Verkäufermarkt: Wie ist die Lage wirklich?

Viele Eigentümer und Kaufinteressierte fragen sich derzeit, auf welcher Seite die Verhandlungsmacht liegt. Die schnelle Antwort lautet: Es kommt darauf an. Denn ob gerade Käufer oder Verkäufer die stärkere Position haben, hängt beim Käufermarkt oder Verkäufermarkt bei Immobilien weniger von einer einzigen Marktlage ab als von Region, Objekttyp und Preisgestaltung. Dieser Artikel erklärt, wie Sie die aktuelle Situation realistisch einschätzen können.

Was Käufermarkt und Verkäufermarkt bei Immobilien bedeuten

Die Grundlogik ist einfach: In einem Verkäufermarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot. Wenige Immobilien treffen auf viele Kaufinteressierte, was Preise nach oben drückt und Verkäufer in eine starke Verhandlungsposition bringt. Im Käufermarkt dreht sich das Verhältnis um: Mehr Angebote treffen auf weniger Nachfrage, Käufer haben mehr Auswahl und können Preise stärker verhandeln.

Für den deutschen Immobilienmarkt war lange klar, in welche Kategorie er fällt. Zwischen 2010 und 2022 dominierten niedrige Zinsen, hohe Nachfrage und begrenztes Angebot, besonders in Großstädten. Verkäufer konnten Bedingungen weitgehend diktieren. Seit dem Zinsanstieg hat sich das Bild vielerorts gedreht.

Bis Ende 2021 lagen die Bauzinsen nach Einschätzung von Branchenkennern bei rund einem Prozent. Danach stiegen sie auf etwa vier Prozent, was die monatliche Belastung für Käufer bei gleichem Kaufpreis deutlich erhöhte. Die Nachfrage schwächte sich ab, während gleichzeitig mehr Eigentümer verkaufen wollten (Deutsche Bundesbank, 2022).

Das Ergebnis: Vermarktungszeiten verlängerten sich spürbar. In einer Umfrage von Remax Germany unter rund 100 Maklern in elf Bundesländern gaben 66,3 Prozent der Befragten an, dass Immobilien im Schnitt vier bis sechs Monate zur Vermarktung benötigten. Zuvor waren Verkäufe in gefragten Hamburger Lagen wie Eimsbüttel oder Eppendorf oft innerhalb von vier bis sechs Wochen abgeschlossen.

Woran Sie die aktuelle Marktlage beim Immobilienmarkt 2026 erkennen

Die Marktphase lässt sich nicht an einem einzigen Indikator ablesen, sondern entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Signale. Vier davon sind besonders aussagekräftig.

Vermarktungsdauer: Bleiben Objekte wochenlang oder monatelang inseriert, deutet das auf ein Käuferumfeld hin. Werden Immobilien hingegen schnell und ohne große Zugeständnisse verkauft, spricht das für einen Verkäufermarkt.

Preisnachlässe: Auswertungen von ImmoScout24 zeigen, dass sich die durchschnittlichen Preisnachlässe zwischen Angebotspreis und Kaufpreis im Verlauf des Jahres 2022 mehr als vervierfachten. Im vierten Quartal 2022 lag der durchschnittliche Nachlass bundesweit bei 8,9 Prozent; für Hamburg wurden im Durchschnitt rund 6 Prozent ausgewiesen (ImmoScout24, 2023).

Angebotsdichte: Viele aktive Inserate in einer Region zeigen ein Überangebot an. Wenige verfügbare Objekte hingegen stärken die Position der Verkäufer.

Zinsniveau: Niedrige Zinsen erhöhen die Kaufkraft der Nachfragenden und befeuern so eher Verkäufermärkte. Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage und geben Käufern mehr Spielraum. Für 2026 wurden Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen zuletzt mit rund 4 bis 4,25 Prozent angegeben (DIW Berlin, 2025; Barkow Consulting, 2026).

Wichtig dabei: Erst die Gesamtschau dieser Faktoren ergibt ein belastbares Bild, nicht ein einzelner Indikator allein.

Praxis-Checkliste: Marktlage selbst einschätzen

Warum die Antwort regional sehr unterschiedlich ausfällt

Die Vereinfachung „Deutschland ist gerade ein Käufermarkt“ greift zu kurz. In Großstadtzentren mit hohem Zuzug und geringem Neubauvolumen kann die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen stabil bleiben. Das Umland derselben Stadt kann gleichzeitig ein ausgeprägtes Käuferumfeld sein, weil sich dort mehr Angebot aufgestaut hat.

Ein anschauliches Beispiel aus dem Berliner Markt: Bezugsfreie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in guten Lagen lagen laut einem Marktbericht von Scheepers & Eberhardt Immobilien für 2025 nur noch rund 4 bis 5 Prozent unter dem Preishöhepunkt von 2022. Gleichzeitig wurden vermietete Wohnungen mit Abschlägen von 20 bis 50 Prozent gegenüber vergleichbaren bezugsfreien Objekten gehandelt (Scheepers & Eberhardt Immobilien, 2026).

Diese Angaben stammen aus einem Anbieter-Marktbericht und beziehen sich auf bestimmte Segmente und Lagen. Andere Berliner Marktanalysen weisen für vermietete Eigentumswohnungen im Durchschnitt deutlich geringere Abschläge aus, etwa rund 26 Prozent (IVD Berlin-Brandenburg, 2025).

Das zeigt: Selbst innerhalb einer Stadt sind die Teilmärkte sehr verschieden. Wenn Sie kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie daher nicht auf gesamtdeutsche Schlagzeilen vertrauen, sondern lokale Daten und regionale Expertise hinzuziehen. Ein erfahrener Makler vor Ort hat durch laufende Besichtigungen und Anfragen ein deutlich präziseres Bild als jede bundesweite Statistik.

Gut positionierte Immobilien laufen weiterhin

Trotz veränderter Marktbedingungen gilt eine Beobachtung fast überall: Objekte, die realistisch bepreist und professionell präsentiert sind, finden auch heute zügig Käufer. Laut dem Berliner Marktbericht für 2025 werden marktgerecht angebotene Immobilien deutlich schneller verkauft als solche mit überhöhten Preisvorstellungen.

Diese Erkenntnis deckt sich mit der Einschätzung aus mehreren Maklerumfragen: 89,2 Prozent der in der Remax-Befragung befragten Makler hielten die Preiserwartungen von Verkäufern für zu hoch (Remax Germany, 2023).

Besonders unter Druck stehen sanierungsbedürftige Objekte. Käufer kalkulieren Renovierungskosten inzwischen sehr konkret ein, oft in Form erheblicher Preisabschläge. Ein in der Branche kursierendes Beispiel: Auf ein Angebot über 295.000 Euro für eine sanierungsbedürftige Altbauwohnung folgte direkt ein Kaufangebot über 230.000 Euro, was einem Abschlag von 22 Prozent entspricht. Dieses Einzelfallbeispiel lässt sich nicht als allgemeiner Marktwert verallgemeinern.

Wenn Sie ein solches Objekt verkaufen möchten, können Sie gegensteuern, indem Sie Sanierungskosten vorab durch ein Gutachten ermitteln lassen und den Angebotspreis entsprechend anpassen. Das schafft Verhandlungssicherheit auf beiden Seiten.

Strategien für Käufer und Verkäufer im aktuellen Markt

Die richtige Strategie hängt davon ab, auf welcher Seite des Tisches Sie sitzen und in welchem Teilmarkt Sie agieren.

Für Verkäufer gilt:

1. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie professionell ermitteln, zum Beispiel über einen zertifizierten Gutachter oder einen erfahrenen Makler mit lokaler Marktkenntnis.
2. Setzen Sie den Angebotspreis realistisch an. Ein zu hoher Einstiegspreis führt in einem Käufermarkt zu langen Standzeiten und späteren Abschlägen, die oft höher ausfallen als ein von Anfang an marktgerechter Preis.
3. Investieren Sie in eine professionelle Präsentation: gute Fotos, ein vollständiges Exposé und alle relevanten Unterlagen, von Grundrissen bis zum Energieausweis (einem Pflichtdokument nach dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG). Beim Verkauf muss der Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG).
4. Bleiben Sie flexibel und beobachten Sie die Marktreaktionen aktiv. Wenn Besichtigungsanfragen ausbleiben, ist das ein Signal, den Preis oder die Vermarktungsstrategie zu überprüfen.

Für Käufer gilt:

1. Nutzen Sie die veränderten Bedingungen: Preisnachlässe sind in vielen Segmenten heute realer als noch vor wenigen Jahren.
2. Prüfen Sie bei sanierungsbedürftigen Objekten die Kosten vor dem Angebot sorgfältig. Ein Gebäudeenergieberater oder Bausachverständiger kann helfen, versteckte Kosten sichtbar zu machen.
3. Sichern Sie Ihre Finanzierung frühzeitig ab. Eigenkapital stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich.
4. Unterscheiden Sie zwischen Angebotspreis und erzielbarem Kaufpreis: In Berlin wurden je nach Quelle, Objektart und Erhebungsmethode zuletzt Abschläge von etwa 8 bis 11 Prozent ausgewiesen; ein pauschaler Wert von bis zu 15 Prozent lässt sich nicht allgemein belegen (ImmoScout24, 2023; Scout24, 2023).

Fazit

Die Frage „Käufermarkt oder Verkäufermarkt bei Immobilien?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Deutschland erlebt derzeit beides gleichzeitig, je nach Region, Lage und Objekttyp. Gestiegene Zinsen haben die Nachfrage gedämpft und Vermarktungszeiten verlängert. Gleichzeitig verkaufen sich gut positionierte Immobilien mit realistischem Preis auch heute zügig. Als nächsten Schritt empfiehlt sich eine lokale Marktanalyse für das konkrete Objekt und die konkrete Zielregion, am besten auf Basis professioneller Vergleichswerte und mit Unterstützung durch einen erfahrenen Fachmann vor Ort.