Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

Beim Immobilienkauf denken viele zuerst an Kaufpreis und Zinsen. Doch auf dem Weg zum Grundbucheintrag kommen weitere Kosten hinzu, die Ihr Budget spürbar belasten können. Welche Steuern beim Immobilienkauf konkret anfallen, warum das Bundesland so entscheidend ist und wo Sie legal sparen können, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Die Grunderwerbsteuer: der größte Posten beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie bemisst sich nach dem notariell beurkundeten Kaufpreis und wird vom Finanzamt festgesetzt. In Deutschland liegt der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Wikipedia, 2024; Haufe, 2025).

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent (RND, 2025). Seitdem dürfen die Länder ihren Satz selbst festlegen (Wikipedia, 2024). Bayern ist mit 3,5 Prozent beim historischen Ursprungswert geblieben; Sachsen hat seinen Satz inzwischen auf 5,5 Prozent angehoben (Haufe, 2025).

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen jeweils 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer (Haufe, 2025; Tax Foundation, 2024).

Das macht im konkreten Fall einen erheblichen Unterschied. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlen Sie in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 32.500 Euro. Das sind 15.000 Euro Unterschied allein durch die Wahl des Bundeslandes.

Wichtig für Ihre Finanzplanung: Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht mit. Sie gehört zu den Eigenkapitalkosten, die Sie selbst aufbringen müssen (EinfachBerechnen, 2026; MyInvest24, 2025). Dazu kommen noch Notar- und Grundbuchkosten, die typischerweise zusammen bei etwa 1,3 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises liegen (Immowelt, 2024; Deutschland-Rechner, 2026; Baufivergleich, 2026), sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Insgesamt können die Kaufnebenkosten damit in der Praxis rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen (LBS, 2023; VR-Bank, 2025; Kettenbach, 2026; MyInvest24, 2025).

Ohne Steuerbescheinigung kein Grundbucheintrag

Der Ablauf ist gesetzlich klar geregelt: Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Sie haben dann in der Regel einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen (VR-Bank, 2025; Kettenbach, 2026). Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG; Baufi-Nord, 2026).

Diese Bescheinigung ist Pflicht. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen (§ 22 GrEStG; Kettenbach, 2026). Sie werden rechtlich erst dann Eigentümer im Grundbuch, wenn dieser Schritt vollzogen ist.

Dieser Ablauf hat praktische Konsequenzen: Planen Sie die Zahlung der Grunderwerbsteuer frühzeitig ein. Wenn das Geld nicht rechtzeitig bereitsteht, verzögert sich der gesamte Eigentumsübergang. Das kann auch die Übergabe des Objekts und den Einzugstermin verschieben.

Für vermietete Immobilien gilt außerdem: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und kann über die Gebäudeabschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt werden (Immo.info, 2024). Bei selbst genutztem Wohneigentum ist das hingegen grundsätzlich nicht möglich, da es sich um Kosten der privaten Lebensführung handelt.

So lässt sich die Steuerlast beim Kauf legal senken

Es gibt mehrere anerkannte Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Keine davon ist eine Steuerhinterziehung, aber alle erfordern sorgfältige Planung und eine klare vertragliche Gestaltung.

Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, unterliegen grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer. Dazu zählen etwa Einbauküchen, Markisen oder sonstiges bewegliches Inventar, sofern sie werthaltig sind und realistisch bepreist werden (Jacob & Partner, 2018; Steuerrat24, 2017). Wenn diese Positionen im notariellen Kaufvertrag einzeln mit realistischen Werten aufgeführt werden, fließen sie nicht in die Bemessungsgrundlage ein. Inventaranteile von bis zu etwa 10 bis 15 Prozent des Gesamtkaufpreises gelten in der Praxis als unauffällig, ohne dass es dafür einen gesetzlichen Grenzwert gibt (Haus & Grund Frankfurt, 2026). Das Finanzamt kann offensichtliche Überbewertungen jedoch korrigieren.

Grundstück und Gebäude getrennt erwerben: Bei einem Neubau kann es sinnvoll sein, zunächst nur das unbebaute Grundstück zu kaufen und den Bauvertrag separat abzuschließen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den Grundstückspreis an. Voraussetzung ist, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen nicht identisch sind und zwischen beiden Verträgen kein unmittelbarer sachlicher Zusammenhang besteht; die Finanzverwaltung kann Grundstück und Haus sonst als einheitlichen Erwerbsgegenstand behandeln und die Steuer auf den Gesamtpreis erheben (BFH, Urteil II R 32/13; Haus & Grund, 2022). Fachleute empfehlen einen ausreichenden zeitlichen Abstand und eine klare Trennung der Vertragskonstellation.

Familieninterne Übertragungen: Bei Schenkungen, Erbschaften sowie bei Übertragungen zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer in der Regel (§ 3 GrEStG; Estador, 2026). Stattdessen können Schenkung- oder Erbschaftsteuer relevant werden. Hier lohnt sich immer eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater.

Die Grundsteuer: laufende Kosten nach dem Kauf

Die Grundsteuer ist keine einmalige Kaufsteuer, sondern fällt jährlich an, solange Sie Eigentümer einer Immobilie sind. Sie wird von der Gemeinde erhoben und gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen (§ 1 GrStG).

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zuerst wird der Grundsteuerwert ermittelt, daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, und schließlich wendet die Gemeinde ihren eigenen Hebesatz an (§§ 13 ff. GrStG). Die Höhe der Grundsteuer kann daher selbst bei vergleichbaren Immobilien je nach Gemeinde deutlich variieren. Fällig wird sie üblicherweise in vier Raten, am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG; Bundesfinanzministerium, 2025; Grundsteuer.de, 2025).

Konkrete Beträge hängen stark von Lage, Art der Immobilie und dem jeweiligen Hebesatz ab. In Praxisbeispielen werden etwa Jahresbeträge von rund unter 200 Euro für eine Wohnung und von unter 300 Euro für ein Einfamilienhaus genannt; die tatsächliche Höhe variiert je nach Kommune und Objekt. Bei vermieteten Immobilien können Vermieter die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Grundstücks über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV; Haus & Grund, 2025; Grundsteuer.de, 2025).

Wichtig: Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer; die Reform wird schrittweise wirksam und führt zu neu festgesetzten Grundsteuerwerten, auf deren Basis die Gemeinden ihre Hebesätze anwenden (Hausverwaltung Blum, 2026). Die Reform kann je nach Immobilie und Gemeinde zu einer höheren oder niedrigeren Jahresbelastung führen als bisher. Wie hoch Ihr konkreter Betrag ausfällt, ergibt sich aus dem neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.

Steuern beim Immobilienkauf und -verkauf: wann die Spekulationssteuer greift

Beim Verkauf einer Immobilie kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Im Volksmund spricht man von der Spekulationssteuer, rechtlich ist sie in § 23 EStG geregelt. Die entscheidende Frage lautet: Wie lange haben Sie die Immobilie gehalten?

Liegt zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (§ 23 EStG; Steuerberatung Neeb, 2026; Juhn Partner, 2024). Innerhalb dieser Frist wird der erzielte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der je nach Einkommen zwischen rund 14 und 42 Prozent liegen kann (Finanzamt NRW, 2026; Finanz.de, 2026). Besteuert wird dabei nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn nach Abzug der ursprünglichen Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten und etwaiger Abschreibungen (§ 23 EStG).

Ein Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Verkaufspreis nach sieben Jahren 350.000 Euro, Gewinn 50.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent wären das 21.000 Euro Steuer.

Für selbst genutzte Immobilien gilt eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, bleibt der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Haltefrist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG; Haufe, 2017; Steuerverbund, 2024).

Für geerbte Immobilien gilt: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird fortgeführt. Maßgeblich für die Frist ist grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers; verkauft der Erbe innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung beim Erblasser, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (BMF, 2000; Smartsteuer, 2026). Hat der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besessen oder sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann auch der Verkauf durch den Erben steuerfrei sein.

Fazit

Beim Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer als größter Steuerposten direkt ins Gewicht. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, und sie ist vor dem Grundbucheintrag zu bezahlen. Dazu kommt die jährliche Grundsteuer, die seit 2025 nach neuer Berechnungsmethode ermittelt wird. Wenn Sie vermieten, können Sie viele Kaufnebenkosten steuerlich nutzen; bei Eigennutzung sind die Möglichkeiten begrenzt. Für den Verkauf gilt: Nach zehn Jahren oder bei nachgewiesener Eigennutzung entfällt in der Regel die Einkommensteuer auf den Gewinn. Als nächsten Schritt empfiehlt es sich, einen Steuerberater einzubeziehen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.